Bất động sản lèo lái kinh tế Trung Quốc như thế nào, và hậu quả trầm trọng của nó (phần I)

Tác giả: He Qinglian The Epoch Times

Thứ hai, 06 Tháng 12 2010 20:04

Từ khi chế độ Trung Cộng quyết định lèo lái chiếc xe kinh tế của nó thông qua sự phát triển bất động sản, các nhà nghiên cứu, gồm cả tôi, đã thận trọng quan sát sự kiện này sẽ kéo dài được bao lâu, hay nói một cách khác, khi nào chính sách tài chính dựa trên đất đai của chế độ chấm dứt.

Phân tích một vấn đề như vậy cũng phải xét đến việc đất đai là một tài nguyên có giới hạn và không tái tạo được. Theo một cuộc khảo sát năm 2007 bởi giáo sư Ping Xinqiao của trường Đại Học Bắc Kinh, đất dọc theo vùng ven biển Trung Quốc chỉ duy trì được sự phát triển bất động sản trong vòng 3 đến 5 năm tới. Một phần của đất đó cần phải dành cho sự sản xuất thức ăn đã hạn chế hơn nữa số lượng đất có sẵn.

Người ta mong rằng, chính quyền sẽ tôn trọng các hợp đồng ký kết với các công ty phát triển bất động sản—ở Trung Quốc, điều này có nghĩa là những nhà phát triển có thể sử dụng đất đai trong 70 năm. Thỏa thuận này, rốt cuộc, ảnh hưởng đến các công ty phát triển bất động sản cũng như hàng triệu người dân đầu tư tiền tiết kiệm cả đời của họ vào những căn nhà như vậy.

Đất đai bán đi bán lại

Tuy nhiên, chế độ Trung Cộng, có một lối suy nghĩ khác về sự tăng trưởng kinh tế. Nhiều nhân viên chính quyền cấp tỉnh đã theo lối trưng dụng đất đai trước khi khế ước thuê 70 năm hết hiệu lực, dưới danh nghĩa “lợi ích công cộng”, bất kể đó là đất dân cư ngụ hay cho kỹ nghệ. Sau đó miếng đất này được bán lại để kiếm lời bằng cách tăng tiền giá-trị miếng đất.

Dưới đây là 2 trường hợp điển hình:

1. Ngày 29 tháng 8, 2010, một tin trong Tân Hoa Xã nói rằng, trước Tết âm lịch 2010, dân cư quận 5 Huyuan thuộc thành phố Changshu của tỉnh Giang Tô được biết từ một thông cáo đăng trên báo địa phương, nhật báo Changshu, rằng quyền sở hữu đất đai của họ trên những khu hộ nhà cửa họ đang cư ngụ sẽ bị chính quyền hủy bỏ trong 15 ngày, và nhà của họ sẽ bị kéo sập ít lâu sau đó. Nhà của họ còn dưới 10 năm, và một số dân cư chỉ mới dọn vào khoảng 4 năm về trước.

Hơn 800 hộ nhà cửa dự định sẽ bị phá hủy, trong một diện tích 340.000 mét vuông. Chính quyền địa phương lập luận rằng sự chiếm đoạt đất đai của nhà nước là để định làm một dự án mang nhãn hiệu “Dự án Phát triển Toàn thể khu Qinhupian”, sẽ gồm có một trung tâm thương mại và giải trí tại đó trong tương lai. Trên căn bản pháp lý, chính quyền tuyên bố, là vì lợi ích công cộng.

Những gì dân cư ở đó suy nghĩ là: Điều gì đã cho phép chính quyền tự tiện trưng dụng bất động sản mà người dân đã mua; điều gì đã cho phép kế hoạch sử dụng đất trong khu đô thị được điều chỉnh tùy ý; cho dù loại phát triển thương mại theo hướng thu lợi này có thể thực sự được xem là vì “lợi ích công chúng” hay không, cho dù sự bồi thường nhà bị phá hủy có hợp lý hay không, và cho dù Trung Tâm Dự trữ Đất đai là một tổ chức hợp pháp hay không. Để bảo vệ quyền lợi của họ, chủ nhân các nhà bị phá hủy đã đệ đơn kiện Bộ Đất đai và Tài nguyên, Ủy ban Cải cách và Phát triển, Cục Gia cư và Xây dựng, cũng như là Phòng Kế hoạch của chính quyền thành phố Changshu. Cho đến nay, dường như họ không có cơ hội để thắng kiện

2. Vào ngày 2 tháng 9, khi Phó Chủ-tịch, Kao Koong-lian của tổ chức Giao dịch Hối đoái qua Eo biển Straits Exchange Foundation của Đài Loan, dẫn một phái đoàn tới Trung Quốc đại lục, nhiều thương gia Đài Loan đã yêu cầu tổ chức SEF giúp điều đình với chính quyền Trung Quốc về các vấn đề khác nhau. Chúng gồm có mối quan tâm của các thương gia Đài Loan trong việc trao đổi đất đai của họ với chính quyền Trung Cộng.

Các thương gia Đài Loan đầu tư tại Trung Quốc đại lục phần lớn là các nhà sản xuất, nhà máy của họ nằm trên đất kỹ nghệ thuộc vùng ngoại ô; thời gian cho quyền sử dụng đất của họ thông thường là 30 năm. Tuy nhiên, với sự phát triển kinh tế mau lẹ tại khu vực Kinh Tế thuộc châu thổ sông Trường Giang, mật độ dân số ở đó đã gia tăng mạnh mẽ. Vì vậy chính quyền địa phương đã dự tính hoán chuyển các khu phát triển cho kỹ nghệ thành các khu vực dân cư hoặc khu thương mại theo hướng dịch vụ. Do đó, các nhà máy hiện có ở đó phải dời đi nơi khác.

Mặc dù quyền sử dụng đất đai của họ chưa hết hạn, các thương gia Đài Loan cũng vui lòng ủng hộ chính sách của nhà nước. Tuy nhiên, sự bồi thường do chính quyền cung cấp rất ít so với những gì các thương gia này cần để xây lên nhà máy mới. Hơn nữa, nhiều công ty Đài Loan đã có tranh chấp nghiêm trọng với chính quyền địa phương về sự phân phối trị giá gia tăng đất. Cả hai phe rất khác nhau trong phương pháp tính toán—kết quả là tiền bồi thường do chính quyền cung cấp thì ít hơn nhiều so với những gì được tính toán bởi các thương gia Đài Loan.

Đất đai đổi lấy dịch vụ công cộng

Dưới sự lãnh đạo của Bạc-hy-lai (Bo Xilai), Tỉnh Trưởng tỉnh Trùng Khánh, một câu chuyện khác đang xẩy ra tại thành phố Trùng Khánh, thuộc miền tây nam Trung Quốc, đó là một sự cải cách về đăng ký hộ nhà cửa: nông dân nào dọn tới Trùng Khánh sẽ được hưởng lợi ích của việc làm, bảo hiểm xã hội, nhà cửa, giáo dục, chăm sóc y tế, nhưng đổi lại, họ phải bãi bỏ hợp đồng thuê đất cày (ruộng), đất cư ngụ, và đất rừng của họ. Kế hoạch này bao gồm trong đó chính sách dẫn 3 triệu nông dân đi định cư ở vùng đô thị trong vòng 2 năm, cộng thêm 10 triệu người dân khác cũng theo đường lối như vậy trong vòng 10 năm tới.

Viên Phó Tập đoàn Lãnh đạo Công tác Nông thôn Trung ương, Chen Xiwen, chỉ ra rằng bản chất của một chính sách như vậy là sự tước đoạt quyền lợi, ông nói: “Ai dám bảo các dân cư trong đô thị trao đổi đất đai của họ để đổi lấy hộ khẩu, và trao đổi đất cày có hợp đồng để đổi lấy bảo hiểm xã hội chứ? Theo các điều luật về hợp đồng đất cày và đất dân cư, nhà cửa của nông dân là tài sản hợp pháp của họ, trong khi bảo hiểm xã hội là dịch vụ công cộng mà chính quyền lẽ ra phải cung cấp cho người dân. Không nên bảo người dân ở bất cứ thôn quê nào, hoặc ở bất cứ nơi nào, rằng họ hãy trao đổi tài sản của họ để lấy các dịch vụ công cộng. Đó là những điều mà tôi chưa từng nghe thấy trong quá khứ. Bởi vậy, chính sách này sẽ tạo nên một sự phân biệt mới.”

Trong khi đó, chính quyền trung ương đã tìm ra các viện cớ khác để trưng dụng đất đai. Theo một danh sách được tiết lộ chung bởi Công ty Bất-động-sản NetEase và nhật báo Tiên Tài-Chính, có 1.457 lô đất bỏ không, chưa sử dụng. Trong đó, 849 lô đất bỏ không vì các yếu tố thuộc chính quyền, trong lúc 608 lô đất bỏ không vì yếu tố liên hệ các công ty.

Lời bào chữa mà chế độ Trung Cộng nại ra để trưng dụng đất đai là một số công ty xây nhà được liệt kê nổi tiếng, các công ty nhà nước, và công ty quốc doanh đã bị nghi ngờ đầu cơ về bất động sản.

Người ta có lý để suy diễn rằng những lô đất thu hồi bất hợp pháp này sẽ được bán lại với giá cao hơn một lần nữa.

(còn tiếp).

Chú thích:

-[Phần1 | 2 |]

-Bản tiếng Anh: -http://www.theepochtimes.com/n2/content/view/43659/

*SEF=Straits Exchange Foundation

Comments

Gửi bình luận